Le marché de l’immobilier constitue un marché de gré à gré. À la différence du marché des valeurs mobilières comme les actions et les obligations, il ne profite pas d’une évaluation officielle des cours. Il y a plusieurs bases de données qui permettent une appréciation du prix moyen au mètre carré compte tenu du bien, de ses caractéristiques ou encore de la date de transaction. Désormais, il est mis à votre disposition par le ministère de l’économie et des finances, une base accessible à tous. Apprenez-en plus dans cet article.
Table des matières
Quelles sont les bases de données immobilières existantes?
Il était possible pour les particuliers qui souhaitaient apprécier le prix d’un bien immobilier durant une transaction de recourir à des bases de données commerciales comme MeilleursAgents.com, Drimki ou encore Efficity. Ils pouvaient aussi recourir à la base de données PATRIM qui se trouve sur le site impôt.gouv.fr. La transaction peut être une vente ou un achat. Ces bases étaient aussi accessibles à ceux qui veulent apprécier le prix d’un bien immobilier lors d’une procédure d’expropriation ou de contrôle.
Il en est de même pour une évaluation patrimoniale lors d’une donation ou d’une succession par exemple. Il y en qui y accèdent même par simple curiosité. Toutefois, il était possible d’accéder à la base de données PATRIM uniquement sur l’espace personnel du site impot.gouv.fr. Pour cela, il fallait disposer d’un numéro fiscal et d’un mot de passe créé.
Les deux types de bases de données étaient très utiles pour apprécier la valeur des biens immobiliers en un lieu précis en fonction des biens ayant fait l’objet d’une transaction à proximité ces dernières années.
L’arrivée d’un nouvel outil
En dehors du site PATRIM, la DGFIP a mis en place tout récemment ces données sur un site appelé DVF (demande de valeur foncière). Cette base est accessible aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. Vous pouvez y accéder sur le site data.gouv.fr. A travers l’interface dédiée app.dvf.etalab.gouv.fr/, vous pouvez accéder à diverses informations comme le prix ou encore le descriptif des biens. Ceux-ci sont déclarés à l’occasion d’une mutation qui peut être soit la vente ou encore l’adjudication dans une zone donnée durant les 5 dernières années.
La base de données DVF constitue une véritable avancée en comparaison avec le fichier du service fiscal qui existait. Ce dernier propose aux contribuables seulement une aide dans le cadre de l’évaluation de leurs biens immobiliers. De plus, il n’a pas été beaucoup utilisé. Cela est dû au fait qu’il offre une confidentialité beaucoup plus limitée.
Officiellement mis en ligne en 2011, le service DVF offre de nombreux avantages. Il permet aux acteurs publics d’avoir une connaissance des transactions immobilières qui sont intervenues durant les 5 dernières années sur le territoire de leur compétence. Il y a constamment une mise à jour sur le service.
S’il y a ouverture de ces données au public c’est pour favoriser l’accessibilité croissante à la donnée et à la transparence des marchés fonciers et immobiliers sur tout le territoire. Il faut souligner que le nombre d’utilisateurs qui accèdent aux données DVF augmente considérablement. Ces dernières constituent aujourd’hui un référentiel commun dans plusieurs domaines. Il s’agit du foncier, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Elles proviennent des actes notariés et des informations cadastrales. Les données DVF sont produites et mises en ligne par la direction générale des finances publiques. Elles sont gérées par la mission Etalab sur la plateforme des données publiques françaises.
Les fichiers fournis par la direction générale des finances contiennent des informations sur les mutations immobilières des dernières années. Elles sont enregistrées par le service de la publicité foncière. Elles sont accompagnées du descriptif des biens.
Comme énoncé plus haut, il était déjà possible d’accéder aux données immobilières du fisc sur les valeurs des biens immobiliers utilisés lors d’un contrôle. Pour cela, il fallait accéder à son espace personnel via le site des impôts. Il fallait passer par PATRIM. Toutefois, l’usage est limité à 50 requêtes pour 3 mois. De plus, il y avait un nombre de données limité par requête.
Désormais, vous pouvez accéder aux prix de l’immobilier des ventes sur ces dernières années sans limite. La consultation se fait sans identification grâce à « l’open data » instauré par le site cadastre.data.gouv.fr.
Si la direction générale des finances publiques fournit ces données c’est dans le but de permettre aux acheteurs de réaliser en toute quiétude leur achat immobilier. La base de données DVF est une référence en matière d’estimation du prix d’un appartement ou d’une maison.
Elle permet d’avoir des données brutes pour divers biens. Vous pouvez ensuite les combiner avec la base de données des notaires qui fournissent les prix médians des appartements et des maisons selon le secteur géographique.
Quelles sont les sources utilisées par les divers acteurs ?
Les données de la base de données PATRIM sont issues des données foncières et immobilières de la DGFIP. En ce qui concerne les autres sites, ils se servent en majorité des données notariales qui sont accessibles sur des sites comme les Chambres des Notaires. Vous pouvez donc faire une appréciation des échelles de prix sur des zones géographiques données.
Comment consulter la base de données sur les valeurs foncières ?
Les données sont disponibles au format texte brut sur le site https://cadastre.data.gouv.fr/dvf. Il est possible d’obtenir un fichier de plusieurs dizaines de Mo par an. Cela n’est pas très facile à utiliser.
Toutefois, Etalab a mis en place à partir de cette base de données brute une application web géolocalisée. Elle est accessible sur le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Cela est beaucoup plus pratique à utiliser.
Pour commencer, il faut sélectionner le département qui vous plaît. Ensuite, il faut choisir la commune avant de sélectionner sur la carte la section cadastrale qui vous intéresse. Ainsi, vous verrez apparaître en couleur tous les biens immobiliers. Il s’agit de ceux pour lesquels il y a des informations sur ce que l’administration fiscale nomme « la valeur foncière ». C’est le prix de la maison ou de l’appartement.
Vous devez cliquer sur la parcelle qui vous intéresse. Cela vous permettra de découvrir les différentes informations comme la date de la dernière transaction connue et le prix de vente. Vous pouvez aussi avoir des informations sur le nombre de pièces et les données sur la taille du terrain.
Par ailleurs, il y a une API qui est mise à la disposition de tous les utilisateurs qui souhaitent utiliser ces données afin développer une application spécifique. Il en est de même pour ceux qui veulent intégrer les données dans d’autres outils ou services. Pour en profiter, vous pouvez y accéder sur le menu du site https://www.data.gouv.fr/fr/reuses/micro-api-dvf-demande-de-valeurs-foncieres/.
Cela permettra à diverses sociétés ou associations de se servir des données avec une application interactive.
Pourquoi utiliser DVF ?
L’objectif de DVF est d’assurer une meilleure connaissance et transparence sur le marché immobilier et celui du foncier. La maîtrise des marchés fonciers et immobiliers constitue un élément important. Cela permet une bonne compréhension des enjeux d’aménagement aux différentes échelles.
Il s’agit d’un outil d’aide à la décision pour les acteurs publics et privés. C’est aussi un support de dialogue entre les acteurs. Toutefois, elle se heurtait à une difficulté. Il était difficile d’avoir accès à des bases de données fiables et exhaustives.
DVF offre plusieurs avantages principaux. Il s’agit de la gratuité de la donnée, de la facilitation du dialogue entre les différents acteurs ou encore la connaissance des prix et des flux de transactions. L’exhaustivité des données, l’analyse des différents segments de marchés et la possibilité de pouvoir cartographier les mutations de façon précise sont aussi des avantages considérables.
DVF constitue un support de compréhension des territoires et permet d’avoir un référentiel commun.
Il faut souligner que les données offertes par la DGFIP dans le cadre du service DVF sont complémentaires avec d’autres données fournies par d’autres acteurs. Ainsi, chaque base présente des points forts et des points faibles. Grâce à la complémentarité, il est possible de faire des usages variés et des analyses non seulement pertinentes mais également fiables.